
有人说,北京上海已经是地产最后的防线,所以有关这两座城市任何的地产政策,都可能对全局造成影响。
这两天不少上海人都在议论“房票”,虽然不是什么新东西,早在2023年,我们就写过相关文章,但这次有所不同,不仅上海市中心开始拆建发房票,而且全市新房和二手房都在选择范围内。
土地市场的“内循环”就此形成了?能成为楼市的救命稻草?
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上海早在2024年8月就在金山区发放首张房票,同年12月青浦区跟进试点,今年7月嘉定区成为第三个试点区,而本月徐汇区首次在市中心地块(江南新村)推行房票。

什么是房票?拆建户除了拿安置房、拿货币之外的另一种方案,相当于由征收部门出具一张代金券,有明确的票面金额和使用条件,拆建户可以房源超市中购置房屋时可用于结算。
像嘉定区的房票,就可以在全区共15个在售小区、2800多套房源的新房超市中进行使用。
这次徐汇区的房票政策有什么特别,为什么会对全局有影响?
1. 江南新村的位置不错,在徐汇区大木桥路、中山南路、小木桥路和零陵路合围的地块,离市区地标都很近,出行、生活相当方便。

2. 就在一个多月前,徐汇东安城市更新项目,刚刚以439.5亿元成交,刷新了全国涉宅用地纪录。
这意味着什么?就是核心区的土地资源越来越稀缺,投资者还是看好市区价值。上海后续的发展,只要老城区能腾退出来,就是机会。
3. 江南新村地块拿到91.5亿专项债支持,上海整个2025年旧改专项债里,有一半以上都砸给这个地块了。
4. 这次徐汇的房票可选择范畴更大,全市的新房和二手房都被纳入其中,购买时间自2025年1月22日起的都行。
5. 选择货币安置的,每证按照被征收房屋建筑面积,给予2000元每平方米的房票奖励。
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过去一年,不少客户在遇到主城区老房子被压价很厉害的时候,都准备先下架租起来,等着以后旧城改造拆迁的时候,通过货币补偿来解套,这招以后要失效了。

上海徐汇区江南新村动迁项目首次在市中心引入“房票”政策,很可能成为激活上海楼市的一次大胆尝试。
传统拆迁补偿有两种形式,货币化安置就是现金放水,有些不缺房子的拆迁户会钱拿在手里,或去别的城市买房子。实物安置前几年很多,但建设周期长、过渡成本高,位置普遍很偏。
房票出现的早期是有明显导向性——去库存,政府前期不需要投入大量的资金,拆迁户拿着房票,可以立刻去购买国资城建指定的新盘,直接引导拆迁补偿资金流入现有商品房市场,缺点是选择太少。

江南新村这次可以说是房票2.0,允许购买二手房,从去库存转向促循环。
市中心土地稀缺,动迁拖延成本高,通过房票奖励加速签约、腾退土地,同时激活二手房市场。如果购买的是新房,开发商再使用房票支付土地款,就形成完美的循环。
在我看来,这是一场关于城市更新的深度尝试,能解开一个死结。
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当下楼市的情况,大家应该很清楚,已经从单纯的降价,到流动性慢慢消失。
其实一手的成交火爆也好,二手的成交趋冷也罢,两者都受二手房流动性的影响。
二手流动性高,去置换新房的客户就多,二手成交量下滑,库存量增加,即便有置换新房的心,也没买房的钱。
一直以来,上面都想保一手房市场,让二手房自适应,但经过这两年的实践,发现二手市场如果一直下跌,一手房市场也是根本救不起来的。
唇亡齿寒的道理,谁都懂。所以才有了“以旧换新”和房票。
最早房票就像是一张巨额的超市购物卡,试图通过限定使用范围和条件,将资金锁定在特定区域楼市。
而在落地一段时间后,却出现了意想不到的异化,也就是今天的上海江南新村拆迁政策,大大提升了房票的实用性和市场接受度。
拆迁暴富的可能,以后不会有了。
房票的本质就是把问题留给未来,但愿时间可以抹平一切!
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