有人说，北京上海已经是地产最后的防线，所以有关这两座城市任何的地产政策，都可能对全局造成影响。
这两天不少上海人都在议论“房票”，虽然不是什么新东西，早在2023年，我们就写过相关文章，但这次有所不同，不仅上海市中心开始拆建发房票，而且全市新房和二手房都在选择范围内。
土地市场的“内循环”就此形成了？能成为楼市的救命稻草？
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上海早在2024年8月就在金山区发放首张房票，同年12月青浦区跟进试点，今年7月嘉定区成为第三个试点区，而本月徐汇区首次在市中心地块（江南新村）推行房票。
什么是房票？拆建户除了拿安置房、拿货币之外的另一种方案，相当于由征收部门出具一张代金券，有明确的票面金额和使用条件，拆建户可以房源超市中购置房屋时可用于结算。
像嘉定区的房票，就可以在全区共15个在售小区、2800多套房源的新房超市中进行使用。
这次徐汇区的房票政策有什么特别，为什么会对全局有影响？
1. 江南新村的位置不错，在徐汇区大木桥路、中山南路、小木桥路和零陵路合围的地块，离市区地标都很近，出行、生活相当方便。
2. 就在一个多月前，徐汇东安城市更新项目，刚刚以439.5亿元成交，刷新了全国涉宅用地纪录。
这意味着什么？就是核心区的土地资源越来越稀缺，投资者还是看好市区价值。上海后续的发展，只要老城区能腾退出来，就是机会。
3. 江南新村地块拿到91.5亿专项债支持，上海整个2025年旧改专项债里，有一半以上都砸给这个地块了。
4. 这次徐汇的房票可选择范畴更大，全市的新房和二手房都被纳入其中，购买时间自2025年1月22日起的都行。
5. 选择货币安置的，每证按照被征收房屋建筑面积，给予2000元每平方米的房票奖励。
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过去一年，不少客户在遇到主城区老房子被压价很厉害的时候，都准备先下架租起来，等着以后旧城改造拆迁的时候，通过货币补偿来解套，这招以后要失效了。
上海徐汇区江南新村动迁项目首次在市中心引入“房票”政策，很可能成为激活上海楼市的一次大胆尝试。
传统拆迁补偿有两种形式，货币化安置就是现金放水，有些不缺房子的拆迁户会钱拿在手里，或去别的城市买房子。实物安置前几年很多，但建设周期长、过渡成本高，位置普遍很偏。
房票出现的早期是有明显导向性——去库存，政府前期不需要投入大量的资金，拆迁户拿着房票，可以立刻去购买国资城建指定的新盘，直接引导拆迁补偿资金流入现有商品房市场，缺点是选择太少。
江南新村这次可以说是房票2.0，允许购买二手房，从去库存转向促循环。
市中心土地稀缺，动迁拖延成本高，通过房票奖励加速签约、腾退土地，同时激活二手房市场。如果购买的是新房，开发商再使用房票支付土地款，就形成完美的循环。
在我看来，这是一场关于城市更新的深度尝试，能解开一个死结。
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当下楼市的情况，大家应该很清楚，已经从单纯的降价，到流动性慢慢消失。
其实一手的成交火爆也好，二手的成交趋冷也罢，两者都受二手房流动性的影响。
二手流动性高，去置换新房的客户就多，二手成交量下滑，库存量增加，即便有置换新房的心，也没买房的钱。
一直以来，上面都想保一手房市场，让二手房自适应，但经过这两年的实践，发现二手市场如果一直下跌，一手房市场也是根本救不起来的。
唇亡齿寒的道理，谁都懂。所以才有了“以旧换新”和房票。
最早房票就像是一张巨额的超市购物卡，试图通过限定使用范围和条件，将资金锁定在特定区域楼市。
而在落地一段时间后，却出现了意想不到的异化，也就是今天的上海江南新村拆迁政策，大大提升了房票的实用性和市场接受度。
拆迁暴富的可能，以后不会有了。
房票的本质就是把问题留给未来，但愿时间可以抹平一切！
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